Kira Artış Oranı ve Tahliye Davaları: Güncel Durum ve Pratik Çerçeve

Kira hukuku, son yıllarda en sık mevzuat ve içtihat değişikliğine konu olan alanlardan biri oldu. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırının sona ermesi, kira tespiti ve tahliye davalarının yoğunlaşması ve dava şartı arabuluculuğun bu uyuşmazlıklara uygulanması, hem kiracılar hem ev sahipleri açısından tabloyu yeniden şekillendirdi. Bu yazıda güncel durumu pratik bir çerçevede ele alıyoruz.

Aşağıdaki açıklamalar genel bir rehber niteliğindedir; her uyuşmazlık, sözleşme hükümleri, taşınmazın niteliği ve güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Artış Oranında Genel Kural

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu, taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile uygulanan emredici bir üst sınırdır.

Pandemi döneminde getirilen ve konut kiralarındaki artışı geçici olarak yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme, belirlenen sürenin sonunda yürürlükten kalktı. Bu geçici tavanın sona ermesiyle birlikte, konut kiralarında da yeniden TÜFE üst sınırı esas alınır hale geldi. Dolayısıyla güncel artış hesabında, kira yılının ilgili dönemine ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının doğru tespiti belirleyicidir.

Kira Tespit Davası

Sözleşmedeki artış oranı ya da yasal TÜFE sınırı, bazı durumlarda gerçek piyasa değerinin çok altında kalabilir. Bu durumda gündeme kira tespit davası gelir. Kira tespit davası, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlar.

Burada kritik bir ayrım vardır. Beş yıldan kısa süreli kiralarda hâkim, kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate alır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise hâkim, kira bedelini taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütlere göre hakkaniyete uygun biçimde, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın belirleyebilir. Bu nedenle kira tespiti taleplerinde, kira ilişkisinin süresinin doğru hesaplanması davanın çerçevesini baştan belirler.

Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması esastır; kiraya veren sözleşmeyi dilediği zaman ve nedenle sona erdiremez. Tahliye, yalnızca kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplere dayanabilir. Bu sebepleri iki ana grupta toplamak mümkün.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı; taşınmazı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi bu gruba girer. Bu sebeplere dayanan davalar belirli süre ve usul koşullarına tabidir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması; bir kira yılı içinde iki haklı ihtara konu olacak şekilde kira bedelini geç ödemesi; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması bu gruptadır.

Her sebebin kendine özgü ihtar, süre ve ispat koşulları olduğundan, tahliye talebinde dayanılan sebebin doğru seçilmesi ve usul kurallarına eksiksiz uyulması belirleyicidir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Uygulamada en sık başvurulan yollardan biri, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyedir. Kiracı kira bedelini ödemekte temerrüde düşerse, kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük bir süre verir ve bu süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Buna paralel olarak, icra takibi yoluyla da temerrüt nedeniyle tahliye mümkündür. Burada kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; itiraz edilmez ve borç ödenmezse takip kesinleşerek tahliyenin yolu açılır. Hangi yolun tercih edileceği, dosyanın koşullarına ve istenen sürate göre değerlendirilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı haline geldi. Bu kapsamda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar dışındaki kira kaynaklı uyuşmazlıklarda, tahliye talepleri de dahil olmak üzere arabuluculuk süreci tüketilmeden dava açılması mümkün değil.

Bu nedenle güncel uygulamada, tahliye veya kira alacağı talebiyle doğrudan dava açmak yerine önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi, sürecin doğru yönetilmesi açısından zorunlu bir ön adım. Arabuluculuk aşamasının atlanması, davanın usulden reddine yol açabileceğinden, dosyanın ilk değerlendirmesinde bu şartın varlığı mutlaka kontrol edilmeli.

Sonuç

Kira hukukundaki güncel tablo, geçici yüzde 25 tavanının sona ermesiyle TÜFE üst sınırına dönüşü, kira tespiti taleplerinin artışını ve tahliye davalarında usul kurallarının ön plana çıkmasını bir arada getiriyor. Bu alandaki her talep, kira ilişkisinin süresinin, dayanılan tahliye sebebinin ve dava şartı arabuluculuğun doğru değerlendirilmesini gerektiriyor. Güncel mevzuat ve içtihadın yakından izlenmesi, hem kiracı hem ev sahibi tarafında doğru strateji kurmanın ön koşulu.